Как открыть агентство недвижимости (риэлторскую контору).

kak-otkryt-agentstvo-nedvizhimostiРиэлторская контора — при правильной организации прибыльный бизнес. Возьмем, к примеру, аренду. За посредничество между арендатором и арендодателем агенты в городах России берут 50-100% комиссии. Если учесть, что средняя сумма ежемесячного платежа за однокомнатную квартиру составляет около 18 тысяч в провинции и около 30 тысяч — в Москве и Санкт-Петербурге — становится понятно, что риэлторы могут довольно легко зарабатывать большие деньги. Если же агентство осуществляет сделки по купле-продаже земли, квартир и домов — доходы возрастают в несколько раз.

Аренда и купля-продажа — основные специализации любого агентства недвижимости. Риэлтор — это профессиональный посредник между тем, кто ищет жилье и тем, кто готов его предоставить.  Менеджер по работе с недвижимостью.

Стоит отметить, что существует несколько специализаций, по которым может работать риэлтор. Он может специализироваться на первичной или вторичной недвижимости, заниматься исключительно жилыми зданиями или коммерческими. Впрочем, чаще всего в России риэлторские конторы занимаются всем одновременно — либо создают отделы по работе над определенным видом недвижимости, либо обучают сотрудников совершать сделки любого типа.

Еще одна особенность риэлторской работы — самостоятельная организация рабочего процесса. Проще говоря, менеджер по недвижимости может работать как в агентстве, так и самостоятельно. На первый взгляд, второй вариант является более предпочтительным, поскольку тогда весь заработок риэлтор может забирать себе. В агентстве же обычно комиссионные делятся в следующем соотношении — 30-50% риэлтору, 50-70% агентству. Но практика показывает, что многие риэлторы, работавшие на «вольных хлебах», предпочитают возвращаться в конторы — так они обеспечивают себе более-менее стабильный заработок.

Как работает агентство недвижимости?

Только что открытому агентству требуется серьезная клиентская база. Соответственно, первое время необходимо активнейшим образом заниматься рекламой. Как только это принесет первые результаты, агентство заметят и к вам придут клиенты. Вы заключаете с ними договор на обслуживание.

Дальнейшая схема работы зависит от того, что требуется клиенту. Если он хочет снять квартиру или купить ее на рынке вторичного жилья (не в ипотеку) — агент выбирает из базы подходящие варианты, договаривается с хозяевами квартир и устраивает клиенту серию просмотров. Если клиенту подходит какой-то из представленных агентом вариантов — оформляется сделка и агент получает свою комиссию.

Но, как правило, людям, обращающимся в агентство недвижимости, требуется комплекс услуг. Например, молодая семья хочет взять квартиру в новостройке в ипотеку. Для этого им нужно внести первоначальный взнос, и, чтобы найти на это деньги, требуется продать уже существующее жилье. Соответственно, агенту придется разделить глобальную задачу на множество мелких и решать проблемы в порядке очереди.

Стоит ли говорить, что подобные сделки могут длиться месяцами?
Именно поэтому необходимо найти как минимум двух риэлторов, которые будут заниматься в основном арендой недвижимости. Безусловно, зарабатывать они будут меньше (3-6%, полученные от продажи квартиры, представляют весьма существенную сумму денег), зато чаще.

Перед тем, как открыть агентство недвижимости, нужно учесть еще кое-что.

Рынок переполнен агентствами. В любом городе предложение превышает спрос, причем очень значительно. Только представьте, на одного покупателя приходится 4-5 свободных квартир. И столько же агентов, желающих получить свои комиссионные.

Впрочем, если вы готовы работать, учиться, искать специалистов и прилагать усилия — обязательно пробуйте. Раскрученный риэлторский бизнес будет приносить очень неплохой доход.

Открытие агентства недвижимости: шаг за шагом

Самый важный вопрос (по крайней мере, для начала) — открывать свое агентство или присмотреться к услуге франчайзинга? Покупка франшизы, конечно, выглядит очень соблазнительно — и думать об имидже не надо, и название компании все уже знают и система работы наверняка отлажена.

У специалистов, проработавших на рынке несколько лет, другое мнение. Франшиза — это пустое имя, не подкрепленное ничем. Отлаженная система работы существует только в рекламных проспектах. Когда вы приобретете свою долю, работу придется перестраивать буквально с нуля. Стоит ли оно того? Кроме того, фирмы, приобретенные по договору франчайзинга, чаще всего прекращают свою деятельность после 2-3 лет работы. Соответственно, вы даже не успеете окупить вложения.

На самом деле, раскрутить свою небольшую компанию — более выгодно. У вас не будет проблем с правами и обязанностями, да и маленькая фирма требует куда меньших финансовых вливаний.

В любом случае, если вы решитесь приобрести франшизу, вам стоит иметь определенную сумму денег и найти действительно хороших специалистов, готовых работать на благо вашего проекта.

Для того, чтобы открыть свою фирму с нуля, требуется:

- Довольно большой стартовый капитал;
- Желание работать, креативность;
- Наличие контактов в сфере аренды и реализации недвижимости;
- Наличие сторонних источников дохода;

Перед тем, как начинать сложную процедуру регистрации, стоит обратиться к специалистам и заказать маркетинговое исследование ниши. В результате вы получите примерную структуру бюджета у конкурентов, объем затрат на рекламу, подробные рейтинги фирм с комментариями и друге данные, которые при правильном использовании помогут вам занять свое место на рынке.

Открытие агентства — первые шаги.

1. Регистрация предприятия. Разумеется, вы можете сделать все сами. Но лучше — не скупиться и обратиться к профессионалам. Они пройдут все процедуры намного быстрее. Примерно через неделю после обращения вы получите свидетельство о регистрации и о постановке на учет, устав компании и остальные документы.

2. Создание образцов необходимых документов

Для того, чтобы оказывать услуги по поиску, продаже и аренде недвижимости, вам потребуется прайс-лист. Не стоит сознательно завышать или занижать цены — клиенты должны идти к вам, потому что вы можете предложить действительно качественную работу. Демпинг же негативно скажется не только на репутации вашей компании, но и на отрасли в целом.

3. Набор сотрудников

Пожалуй, лучший вариант — набор опытных, хорошо зарекомендовавших себя риэлторов. В идеале — еще и знакомых. Если это невозможно, стоит дать объявление в специализированные средства массовой информации, поискать сотрудников на интернет-порталах или обратиться в HR-компанию.

Не стоит гнаться за количеством сотрудников. Поверьте, один-два риэлтора с большим опытом работы и подготовленной клиентской базой могут принести вам существенно больше денег, чем множество агентов без опыта, которых придется обучать.

Помимо агентов, вам понадобится кадровик, главный бухгалтер, офис-менеджер, водитель (с автомобилем), менеджер по рекламе и редактор сайта.

4. Аренда помещения

Многие клиенты приходят в агентство недвижимости «с улицы». Разумеется, если ваш офис расположен в центре города — шансы получить таких посетителей увеличиваются в несколько раз. Обстановка в офисе должна вызывать доверие — клиентов может отпугнуть как древняя мебель, так и чрезмерно шикарный ремонт. Оптимальный вариант находится где-то посередине — мебель и техника должны быть новыми, аккуратными, но при этом не слишком дорогими.

5. Реклама

Красивая, эффектная наружная вывеска, реклама в Интернет и других СМИ, разработка сайта и его обслуживание — все это требует денег. И немалых. Зато при правильной рекламной кампании вы сможете привлечь множество клиентов.

6. Прочие расходы

Вам обязательно понадобятся: мебель, компьютеры (и прочая техника), программное обеспечение, городская база недвижимости, кассовый аппарат, собственный сервер и мини-АТС, корпоративная сотовая связь (сим-карты для сотрудников), подключение Интернет.

На первых этапах могут возникнуть сложности с поиском клиентов и большой текучкой кадров. Высокая конкуренция и насыщенность рынка предложением при недостаточном спросе (так, например, спрос на аренду жилья в период с декабря по апрель падает процентов на 30-40) — со всем этим вашему агентству придется столкнуться. Именно в этот период и потребуется финансовый запас, сделанный заранее.

Примерный бизнес-план для небольшого риэлторского агентства будет выглядеть так:

- Аренда помещения — от 20 тысяч рублей;
- Оборудование и мебель — 100 тысяч;
- Софт — 30-40 тысяч;
- Коммунальные платежи и прочие расходы — от 10 тысяч;

Фиксированная оплата труда для бухгалтера, уборщицы и юриста, сдельная — для агентов (30-50% от общей комиссии).

Доходы:

- 3-6% — комиссия за продажу/покупку недвижимости;
- 50-100% — комиссия за аренду;

Чистая прибыль компании, в штате которой есть 5 агентов, может составлять порядка 200 тысяч рублей в месяц.

Средний показатель рентабельности — 25%.
Окупаемость — от полугода.